京都新聞によると、東日本大震災が原因とするマンションの漏水事故をめぐって東京地裁で争われていた事案で、「震度5強は地震が多発する日本では通常想定される揺れにすぎず、免責条項既定の地震に当たらない」との判断が示された。免責条項の地震について裁判官は、「通常想定される危険の範囲を超えた巨大で異常な地震」と解釈した。今回被害にあったマンションは、東京都杉並区に所在し当時最大震度5強の揺れを観測していた。従って、漏水の原因は地震ではなく、配管の経年劣化によるものとし保険金の支払いを命じた。
京都では、初めてではないかと思われるマンション管理士選定のコンペに参加してきました。設計・管理コンサルタントを管理組合が選定するための補助者として、コンサルにマンション管理士を起用しようとするものです。
小職は、一切修繕工事には、参加しない立場で管理組合の合意形成と誰が見ても適切であると思われる設計・監理コンサルタント選定を補助するという内容でプレゼンをしました。なかなか、管理組合の方々にとってコンサル選びのコンサルということが理解しがたい様子でした。
結果はともあれ、貴重な経験と京都でもこのようなコンペが実施されたことに喜びを感じました。
本日、管理組合理事会に出席した際に、某大手管理会社のフロントマンが理事会成立要件も確認せず、理事長に理事会開催を宣するように指導し報告を始めた。マンション管理士の指摘により、慌てて出席予定の理事を呼びに行くが、その理事は不在で理事会が不成立となり役員懇談会の形をとり次回に向け話し合いを持った。管理会社変更の内容であったためそのフロントマンは帰社した。のちにもう1名の理事が出席することとなり理事会は、無事に成立した。
何ともお粗末な話であり、某大手管理会社が変更されても仕方がない理由がわかった。マンション管理士が入っている管理組合と分かっていてもこの程度のフロントマンしか付けられない、この管理会社の質を垣間見たような理事会であった。
皆様もご存じのとおり、今年7月に標準管理規約の改正が国交省から発表されました。9月30日にマンション管理センター主催で標準管理規約改正についてのセミナーが大阪吹田市で開催されました。今年度中には、第三者管理方式による管理に対応した管理規約案を示す方向で検討に入っているという情報がもたらされました。
マンション管理のエキスパートとして、我々マンション管理士も第三者管理方式に対応できるだけの知識とノウハウを蓄積することが求められることになる。
国交省は、来年春以降に管理組合が機能不全に陥っているマンションに対し管理適正化を促進する策を検討することにした。京都市でも平成１７年からマンションに対してのアンケート調査に基づき「要支援マンション」に専門家の派遣を行ってきた。しかし、あくまでも区分所有者からの要請に基づいての派遣であるため、マンション管理に無関心な居住者が多い中、実際に自分たちの居住するマンションがどのような状態にあるのかさえ把握できていないマンションも存在する。一方では、居住者の中で熱心な方がおられるマンションでは、行政が行っている制度をうまく利用して、あまり費用をかけず適正に管理をしているマンションもある。
マンション支援に対する政策の定着をどのように図っていくのかが大きな課題であると考える。いくら素晴らしい制度設計を考えても、制度の普及、定着を同時に図れるような施策を考えていただきたいものである。
日管連の親泊会長は、マンション管理士法（仮称）制定をめざし精力的に活動されている。我々マンション管理士の団体も乱立している状況にあり、本当に社会から信頼を勝ち得る団体となるには、マンション管理士界が一同団結をしなければならない時期に来ているのではないだろうか。
平成２３年７月２７日に国土交通省よりマンション標準管理規約の改正が発表されました。改正の幅が当初予想されたものより少し小さくなりました。
管理組合の役員の成り手不足にお悩みの方等、「今回の改正で解決の道が開かれるかも？」というわけで、分からないことがあれば当事務所へお問い合わせください。
京都市上下水道局によると、8月より水道料金を京都市の分譲マンションについても一括徴収か戸別徴収をマンションごとに選択できるシステムとすることを発表した。水道メーターについては、市より貸与されるので初期費用￥６，６００円かかるが、８年毎のメーター更新は市の負担となる。
このことにより、管理組合は、水道料金滞納者の立替払いのリスク軽減や検針、集金等の責任の軽減がはかれる。管理会社にとっても検針業務の負担が軽減できる。管理組合にとってはその分の管理委託料の値下げをお願いできる事も考えられる。区分所有者にとっても水道メーターの更新費用軽減がはかれ、居住者も水道料金に対する不信感もある程度払しょくされると思われる。但し、入居者の同意と共用部分の散水栓等のメーター設置が条件となる。
国土交通省は、平成22年10月下旬より概ね3ヵ月間にわたり、全国の管理業者138社を任意抽出し、立ち入り検査を実施した。
検査の結果
管理業務主任者の設置（法第５６条関係） ６社（ ６社）
重要事項の説明等（法第７２条関係） ６２社（３５社）
契約の成立時の書面の交付（法第７３条関係） ５４社（３２社）
財産の分別管理（法第７６条関係） ３７社（ ６社）
管理事務の報告（法第７７条関係） １８社（１８社）
※（ ）書きは省令改正に係る違反を除いた数 （国土交通省HPより）
昨今多発している財産毀損事件を裏付けるように、財産の分別管理については、２４％増となっている。
管理組合の皆様も管理委託契約書の内容をよく確かめたください。分からないことがあれば、お気軽に当事務所へお尋ねください。
4月18日に国交省より修繕積立金ガイドラインが発表されました。
内容は、新築マンション購入者向けに修繕積立金に関する基本的な知識や金額の目安、また、分譲業者から示された修繕積立金の額の水準を判断するさいの参考として活用するために作成されています。
長期修繕計画並びに修繕積立金の見直しを検討している管理組合についても参考にしてもらうことを期待しています。
小職も組合員の合意形成を促進するための一つのアイテムとすればよいと思います。また、機械式駐車場の事にも触れています。まだまだ機械式駐車場使用料を管理費に全額繰り入れておられる管理組合が多く見受けられます。このニュースをお読みの管理組合様には、少しでも早く駐車場使用料を修繕積立金に繰り入れることを考えてください。これから先に修繕積立金の値上げが待っているかも？
分からないことがあれば、当ホームページの「お問い合わせ」よりお連絡ください。
高層住宅管理業協会は、東日本大震災のマンションの被害状況の中間報告をまとめた。東北六県の会員会社が業務受託をしているマンションを対象として、その中で建て替えなければならないような「大破」はなかった模様。調査の方法は、目視での一次診断で行われた。被害報告で一番多かったものは、軽微な損傷で80％弱。そのほか「小破」20％弱、「中破」2％強で、「大破」はゼロであった。阪神淡路大震災と比較すれば、地震そのものによる被害の程度は、低い見込み。
